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总价30.8亿起拍!新区美罗旁9.86万方宅地年后开拍
来源: 苏房网|2019-01-17
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苏房网讯(编辑 小可)时隔两个多月,新区狮山街道板块终于又挂地了。

2018年12月29日,苏州市国土局发布了苏地网挂〔2018〕7号文件,共挂出6宗涉宅用地,其中便包含了狮山街道的这宗苏地2018-WG-49号地块,将于 年后2月22日正式开拍。

狮山上一次拍地是在今年10月,本来被预测会有很高热度的珠江路27号地块最终被苏高新以底价拿下,也是让人大跌眼镜。

此次新挂的49号地块位于长江路东、竹园路北,距离苏高新27号地块仅2公里左右,为一宗城镇住宅和教育用地。

(地理位置示意图)

地块占地面积约9.86万方,体量不小,并且还要求配建至少1.1万方的幼儿园设施。价格方面,地块起拍楼面价达 2.1万/平(为剔除教育用地后折算得出),起拍总价更是超 30.8亿。

(地块基本信息)

地块究竟品相如何?会不会和苏高新地块一样的命运呢?一起来看:

1、地段优势明显!轨交、医院、大型商业环伺

据实探,地块位于长江路与竹园路交汇处,目前外围均有围墙围挡。

(地块全景图)

地块整体形态方正,从围墙缝隙可窥见其内部地面平整且整洁,表面泥土有新鲜翻动的痕迹,并且整块地都被一张张绿色安全防护网所遮盖,起到防尘和美观的左右。

地面西北角处为轨交1号线玉山路站3号口,正南面竹园路上为明基医院,西面长江路上为美罗、泉屋百货;东面和北面则分布着馨泰花苑、雅韵花园等小区。

从地理位置上来说,49号地块也是具有 得天独厚的配套优势。

交通方面,除了紧挨轨交站点之外,主干道长江路和竹园路上也分布着明基医院、名馨家园等公交站台,公共交通较为便捷。距离西环高架入口也仅4公里左右。

 

商业方面优势则更是显而易见,周边美罗、泉屋环伺,3公里范围内还有新区金鹰、阳光百货、绿宝广场、龙湖天街等商业配套。

(美罗、泉屋)

教育方面,地面周边分布着高新区实验小学校、苏州外国语学校、新升实验小学、高新区第一中学等,学校众多,教育氛围浓厚。

(高新区第一初级中学校)

医疗方面,除了近在迟尺的明基医院以外,周边5公里范围内还有附二医院、中医医院、高新区人民医院等。

 

(明基医院)

2、问题:总价高、限制多、开发难度大

与底价成交的苏高新27号地块一样,该49号地块本身同样存在着不容忽视的实质性问题。

首先是价格方面,2.1万/平的起拍楼面价,超30.8亿的起拍总价,这对于 拿地房企的资金和实力要求也是不小。

其次地块的规划限制条件颇多,条条框框,十分精细。

(1)住宅部分

-要求为 全装修成品住宅,即为非毛坯交付;

-沿长江路和竹园路住宅立面需公建化处理,且不得设置开敞阳台,封闭阳台建筑面积全部计入容积率,不得设置凸出式楼梯间和阳台;

-还要求 高层住宅建筑面宽不得超过55米;

-东侧、北侧第一排建筑高度分别不得超过东侧及北侧现有住宅建筑高度;

-地块应呈现 西南高、东北低的城市天际线。

(2)幼儿园部分

要求其用地面积不少于12000平方米,计容建筑面积不少于 11000平方米,班级数不小于 八轨二十四班;且须与一期住宅同步交付,建成后无偿移交给属地政府;并要结合北侧规划道路 设置接送广场,并考虑好接送停车问题。

对于地块要求配建,有业内人士表示:“地块要求配建,自持等都会增加企业成本。而在目前的限价政策下,房企拿地更倾向于能够实现高周转的地块。

除此以外,地块对于物业用房、小区内部道路、停车位等均做了明确要求,甚至还要求在西北角靠地铁出站口须设置用地面积 不少于500平方米的非机动车公共停车区域。

规划条件详情如下:

如此精细的规划条件,加上并不亲民的总价,后期地块如果能成功拍出,预计可能也是由实力雄厚的品牌房企拿下。

3、板块现状:多宗地块有待入市 未来竞争压力大

根据出让信息,本次出让地块的总建筑面积(剔除了教育用地后)达到了约14.67万方,容积率在1-1.6之间,未来或打造多层、洋房、小高层或组合类产品,体量也较为可观。

那狮山街道板块现状又如何?该地块后期入市是否有一定的竞争压力呢?

目前整个狮山街道板块 新房市场可以说是十分冷清,除部分公寓类项目在售外,住宅类项目已经全部售罄。

相对应的 二手房市场,特别是学区房则相对热度较高,当然价格就不太友好了,部分热门一点的双学区房(新区实验小学、苏州高新区实验初级中学金山路校区),像汇豪国际、和乐家园、狮山新苑等个别房源已经挂到了5万+。

(狮山二手房小区)

板块内虽然目前没有在售楼盘, 但待入市项目却不少,且大多已开始动工。

像苏高新位于滨河路上的“巨无霸”商住地块——苏地2017-WG-41号地块,地块整体规划为6幢沿街办公楼,2栋公建化设计出租公寓,17幢纯住宅楼。地块分为一期和二期建设,施工现场公布的施工单位也有4个,目前仍在紧锣密鼓施工之中。

(苏地2017-WG-41号地块在建中)

还有九龙仓竞得的黄埔街苏地2017-WG-82号地块,成交楼面价27075元/平,要求现房销售,规划为高层住宅产品。地块东西两部分是由中海和九龙仓两家分别操盘。目前两边均已经开工建设,其中中海操盘的东地块进场施工时间比九龙仓操盘的西地块早一两个月,因此进度稍快一些,但两边均还在前期打桩阶段。

 

(苏地2017-WG-82号地块在建中)

另外苏高新珠江路地块也刚刚开始动工;保利玉山路地块原停车场则已经关闭,但尚未开始进场施工。

也就是说,未来一两年内,狮山街道板块应该就会有新项目入市。届时,新房市场又将再起波澜!

因此,该49号地块后期入市的 竞争压力也是不小。

结语: 就地块本身而言,地处新区CBD核心地段,周边商业繁华、配套齐全,外部环境优良。但地块体量大、总价高的事实也是不容忽视,加上颇多的规划条件限制,开发难度也着实不小。因此,实力雄厚的品牌房企,或许是地块“最好的归宿”。

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