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纯干货!新政满月,苏州楼市的风向变了?
来源: 苏房网|2019-09-10
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总有一些事情,让你猝不及防:

比如,前段时间还“挂牌破6W”、牛逼哄哄的小区,已经90天没有成交了;
 
比如,上个月还在热捧“常熟”的中介,现在居然开始大力推介“湖州”了;
 
再比如,之前动辄几千预约的神盘们,如今不仅能排上号,还很大概率能买到。

 

种种迹象表明,新政满月后的今天,苏州楼市风向终于变了

 

 

新政落地满月,成交最先下滑

 
 

“7.24新政”落地已超一个月,楼市成交端有什么变化呢?

 

8月,苏州商品住宅签约5615套,环比7月份下滑27%。

除了吴江区、姑苏区环比有增长外,其他区域都有明显的走低,尤其是吴中、高新、相城。
 
 
数据显示,8月份,苏州(含吴江区)二手住宅签约8342套,环比有两成的跌幅,自4月以来,首次跌下万套大关。
 

各区域都有不同程度的走低,吴江、园区、姑苏,降幅都达到了20%以上,而这三个区域,也是苏州二手房成交的三个主力区域。

 
很清晰了是不是?
 
新政效力下,不管是新房还是二手房,成交量的下行趋势都很明显。

 

 

 

 

凉意十足,二手房市场陷入横盘

 
 
苏州的二手房,风向彻底变了。
 
带看量就不多说了。一来,数据各大二手房平台都有,说“腰斩”都是轻的;二来,要是二手房客户还充盈,中介也不必跑去推介湖州了。
 
挂牌价也不用看了。苏州的二手房挂牌价格,长时间陷入一个自说自话的怪圈:房东挂得热闹,买家压根不理。
 
所以,二手房,看成交、看成交、看成交。
 
上表为【新政后苏州部分小区的成交状况】
 
如图所示,“7.24新政”后,仅在链家平台上,大部分的热点小区是没有成交的,少数有一两例的成交,还距离7.24不远,可能还是之前积压的签约。
 
而像上半年热炒的“挂牌破X万”小区,有的甚至已经90天内都没有成交了。
 
换句话说,苏州的二手房,实际上已进入到横盘状态。

 

 

 

 

新房分化,有人好卖,有人凉凉

 

8月,新房供应多多,开盘多多,大家都在忙着打新。

 

按照常理推测,如果买家都涌入纯新盘,那不是预约比更夸张、买到几率更小了?居然不是。

-  南山维拉,来人1120,中签率16%
-  天地源拾景香都,来人619,中签率40%
-  蔚蓝四季花园,来人700,中签率50%
而从开盘结过来看,分化也已经显现,热门限价盘去化依旧飘红,但部分高价盘,尤其是单价2.5W往上的,已经开始显现出疲态。
 
同时,有个细节值得注意:
 
以前,限价盘普遍悄咪咪开盘,上午拿预售下午就开盘,深怕酒香巷子不够深;
 
现在,从拿预售到开盘,不仅留有几天预约期,还开始主动吆喝了有没有?
 
这种诡异的事情谁能想到呢?但认真想想,答案也很明了:
 

“7.24新政”之后,购房门槛提高,投机属性被抑制,一批人被挡住了,一批人丧失购买意愿。

转换成房企视角,就是重新梳理客户资质,蓄客的必然性缩水了。

 

 

 

 

下半场,苏州楼市走势如何?

 
 
数据看了一打,那么,接下来苏州楼市的走向呢?
 
-  倒挂限价盘还会维持一定热度,但预约比逐渐回归正常,单价较低的新房,可以从容的走量,单价高的新房,去化会相对难看。
 
-  核心区域高关注度项目、高地价项目,预期心理售价和实际备案能批的价格,差距较大,短期内还是比较难开出来。
 
-  民营房企操盘项目,即便备案价格不能赚钱,大概率会硬着头皮上;国企、央企操盘项目,从容很多,按兵不动或是主流。
 
-  二手房将价格调整。横盘不可能一直持续下去,尤其是在新房一波接一波的冲击下——总有要卖房变现来置换的,总有信心不足着急出手的,这批人绝对不会是少数。
 
-  二手房何时出现大规模调价,取决于三个因素:板块内的新房量、新房的开盘去化率、重大风向标事件(如土拍等)。
 
-  所以,苏州9月的2场大型土拍,重点关注。

 

 

 

 

最后的三个问题

 
 
最后,集中回答三个大家反映最多的问题:
 
问:在唱衰楼市吗?错过了最佳上车时机,怎么办?

 

 
说市场降温,就是在唱衰吗?
 
恐怕不见得,这是事实数据的体现、客观存在的现象。
 

市场的降温,就是坏事吗?

也不见得吧,至少现阶段,买家中签率高了,焦虑少了。
 
此篇意在列举数据,分析原因,寻找趋势。兼听则明,多听一个观点,并不是坏事。至于上车时机的问题,笔者的态度一直很坚定:
 
二手房等一等,新房有限价,有合适的,就集中精力“打新”。
 
问:利率上浮居高不下,实在不确定该不该出手?
 

利率上浮这个事情,很多人没捋清楚。

-  基准利率时,你贷款100万,30年,等额本息,最终本息合计需还191
 
-  利率上浮20%,贷款100万,30年,等额本息,最终本息合计需还213

 

乍一看,是不是现在贷款,将来需要多还22万?
 
来,跟我念:利息是跟着贷款时长走的,尤其是等额本息,借了银行多久的钱,就算多久的利息。
 

你记住,这22万,是你实打实还30年才需要掏出的钱。

我们身边有几个人,真的贷满30年呢?大部分人,换房周期只有6-10年,而一旦换房,你都要提前还款以过户。

(别问钱从哪儿来,一般卖方的贷款=买方的首付,或者先做垫资)

所以,真正的计算公式应该是这样:

-  基准利率,还了6年,已还38万,卖房换房,提前还款,剩余本金约90万;
 
-  利率上浮20%,还了6年,已还43万,剩余本金约91万;

 

看清楚了吗?两者差距其实是 (43-38)+(91-90)=6万
 
利率上浮,带来的真实上涨成本,远比你想的要少得多。
 
笔者并不是说“利率上浮没影响”,而是想说,“利率上浮不能成为你恐慌的理由”。
 
相反,因为害怕利率上浮,而错过了那些真正适合上车的限价盘,这才是得不偿失。
 
问:湖州最近很火,值得去投资吗?
 
不建议去湖州。
 
买房,你需要卡好流通性。啥是流通性呢?说白了,就是你入手的房子,必须是可以出手的——甭管别人吹得多么天花乱坠,你得琢磨下,三五年后,这套房子会不会套在手里。
 

湖州有流通性吗?有,但很有限。

查了一下资料,湖州常住人口300万左右,外来人口35.64万,2018年全年二手房成交11809套,这是啥概念呢?

苏州六个区,光5月一个月,就成交了11978套。

然鹅,2018年底数据,湖州住宅库存4万多套——害,比苏州都多,这其中投资又大约占到了40%。

换言之,这是一个整体规模小、投资占比高、新房库存过剩的市场,这三点已经决定了它的存量房流动性不会太强。

 
说到这里,您自个儿再想一想吧。
 
end
 
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