甪直的优势一直是离园区近。
但随着苏州城市大交通蝶变,越来越多的板块,正在承接园区的外溢,比如吴江运东。
甚至在今年,听说浒墅关、狮山、太湖新城、科技城等(离园区较远的)板块,也有不少园区客户前往售楼处看房。
楼市瞬息万变。
甪直,还会成为园区外溢的首选之地吗?
文/ 安怡
摄影&制图/ 良宵 敏之
2019年5月8日,甪直土拍“一锤定音”。
荣盛上元一轮直接加价3.57亿吓退对手,竞得苏地2019-WG-9号地块,成交楼面价14263元/平方米,溢价率67.8%。
>>> 荣盛上元9号地块实拍
甪直刷新楼面单价纪录,是什么给了房企信心?
News实验室分析,主要有以下三点因素:
01
「市场风向:园区地价首破3万/平」
4月29日,苏州工业园区奥体板块地块,由中海地产以楼面价30287元/㎡竞得,这是苏州园区地价首次突破3万。
在苏州楼市回暖明显,市场信心提振的情况下,甪直的二手房价格也有所上扬。
据俊家房产的经纪人透露,目前甪直次新房挂牌小区主要就是南山维拉和丽景湾,挂牌房源也不多,整个市场成交还是比较平稳的,但价格却有明显上涨,目前的单价差不多都在2万/平左右。
>>> 实拍
02
「枢纽辐射:“苏州东站”设在桑田岛」
甪直离园区近,其实主要是离桑田岛近。
目前在桑田岛,已经有通车的轨交2号线东延线和中环东线;另外,苏通嘉城际铁路也将在桑田岛设“苏州东站”。
未来的桑田岛,将形成了“轨交+中环+高铁”的立体交通体系。
产业也是桑田岛的强项,协鑫新能源等大牛企业、人工智能产业园、桑田岛科创园、生物产业园、纳米城等各类科技及产业类载体也都盘踞在此。
还有备受瞩目的华为苏州桑田岛研发中心,预计今年三季度投用,据说研发人员规模将达到12000人+。
而离桑田岛最近的就是车坊和甪直了。
而一旦轨交6号线延伸线(甪直段)通车,甪直与桑田岛的联系无疑将更加紧密。
>>> 甪直镇综合交通规划图(黄线为轨交)
03
「可售房源:无房卖+新盘入市慢」
南山维拉,目前无房可售,剩下的几幢洋房预计最快也要等上一、两个月。
姑苏正弘府,今年3月末售罄。
2017年拿地的旭辉和庭和保利碧桂园海藏路地块,都要求现房销售,实际建设成本会比非现房销售的地块要高出一些。
据现场观察,旭辉和庭基本快建好了,销售表示预计最快5月底开盘,但项目体量不大,仅430套,价格预计会超过2.5w/平。
保利碧桂园海藏路地块,6月底预计有部分楼幢能封顶,目前售楼处正在装修,预计在今年年底入市。
2018年拿地的旭辉汇凯路地块目前还没有动工,路劲甫澄北路地块目前在建地下室和一层,商业未动工,预计明年8月完工,但“one more time”的户外广告已经出街,在甪直大道的高炮上,宣传单页上都有亮相,户型也有(有需要的加文末微信号索要)。
所以总体来看,虽然区域内有四个新盘等待“接棒”,但入市的时间可能会间隔较长。
>>> 项目分布(含楼面价一览)
甪直现状
(观点速写)
生活配套,和之前没什么变化。
有人说,四年后来到相城,变化挺大的。
也有人说,四年后来到甪直,没什么变化。
作为具有2500年历史的江南历史古镇,甪直在2015年以前,鲜少和房地产联系在一起,彼时,区域内中昂项目甚至“销售面临困境”,把整个盘给了阳光城。
谁知,没过多久,风从另一个方向吹了过来!
2015年年中,园区房价格局出现快速变化,于是,一群在园区工作的刚需购房者开始关注起了位于园区东南的“洼地”——甪直。
随着园区与甪直的“房价差”不断拉大,越来越多房企看见了甪直的机会。
在限价楼盘的影响下,甪直房价这两年没有走太快,但是今年差不多就也要在“1字头”画上句号。
值得注意的是,虽然甪直的房价十分坚挺,但在生活配套方面,却没什么太突出的“升级”变化。
买衣服、吃饭逛街,主要还是到古镇老街上。
未来入市的产品,主要还是三房。
甪直,即将也迎来了第一个成品现房销售项目——旭辉和庭。
据了解,旭辉和庭的主力户型为110和130平方米,都是三房两卫两厅;还有少量108平方米的非标两房户型。
本次荣盛竞得的9号甪直新“地王”就在和庭北侧,规划要求单体建筑面宽≤60米,三层以上住宅建筑全部成品化,容积率>1.0且≤1.8,住宅单套户型面积120平以上只要占比≥20%就可以。
在苏州叶圣陶实验小学南侧,则是路劲地块。
路劲也是做精装产品的小能手,据了解,路劲新潮作品的主力户型为89平、104平和126平,其中的89平还做到三房!
甪直实验小学附近的旭辉地块和保利碧桂园地块,目前仅有项目规划公示,没有具体的产品信息。
其中,旭辉甪直43号地块规划建设11幢楼,产品类型为高层,层高包括17层、18层、26层、30层,一梯两户,产品主要为3房户型,有少量4房户型。
保利碧桂园地块规划16幢楼,住宅类型为小高层和高层,1、6#均为一梯一户设计,户型有三室两厅一卫。
从已知的信息来看,甪直的新房市场,有少量两房和四房,但基本都是以三房产品为主。
>>> 路劲新潮作品(89平3房2厅1卫)
据悉,甪直板块1-4月份各项目的整体签约均价均未突破2万/平。
接下来,随着新项目的相继入市,甪直新房市场2万+,或是必然。
>>>2019年1-4月甪直板块住宅类非政策房源网签均价
从“有的住”,到“住得好”。
甪直,未来是否有足够的购房需求
来支撑改善盘的供给?
有待后续观察。
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